Sterkt lokalt engasjement og en underskriftsaksjon mot planforslaget preger arbeidet med ny områdeplan rundt Nittedal stasjon. Beboere advarer mot omfattende fortetting, mens kommunen mener justeringer kan gi både utvikling og bevaring.
Det sterke lokale engasjementet preger arbeidet med ny områdeplan for småhusbebyggelsen rundt Nittedal stasjon. Blant annet er det gjennomført en underskriftsaksjon mot de foreslåtte planene, og beboere har mobilisert både i media og i møter med politikere og kommuneadministrasjon. Uenigheten handler særlig om hvor mye fortetting området skal tåle – og til hvilken pris for eksisterende bomiljø.
På det tredje dialogmøtet mellom kommunen og initiativtakerne bak underskriftskampanjen ble det tydelig at partene står et stykke fra hverandre i synet på utnyttelse. Møtet fulgte opp tidligere samlinger i april og mai 2025. Partene ble enige om at planavdelingen skulle utarbeide en oppsummering, samtidig som initiativtakerne gjentok sitt ønske om reell medvirkning i planprosessen. De opplyser at de tok saken til Varingen etter manglende tilbakemelding fra kommunen, og at de også har hatt møter med politikere for å få innflytelse på planforslaget.
Kommunen på sin side framholder at engasjementet har vært nyttig. Nye analyser av tomteutnyttelse har gitt mer detaljert kunnskap om dagens situasjon, som nå danner grunnlag for vurdering av maksimal tillatt bebygd areal (BYA) i den nye planen. Samtidig erkjenner planavdelingen at forskjellen mellom dagens og foreslåtte føringer kunne vært forklart tydeligere tidligere, og at grunnlaget for underskriftskampanjen delvis bygget på en ufullstendig beskrivelse av alle forhold som påvirker utnyttelsen av den enkelte eiendom. Tidligere dialog ville trolig vært til fordel for alle parter, ble det konstatert.
Strid om samlet fortetting i stasjonsområdet
Initiativtakerne mener diskusjonen om enkeltområder må sees i sammenheng med den totale utbyggingen rundt stasjonen. Dersom alle fremlagte planer realiseres, anslår de at stasjonsområdet samlet kan få 500–600 nye boliger. Kommunen har i møtet antydet at anslaget kan være høyt, men beboergruppen mener uansett at fortettingen vil bli betydelig.
De viser særlig til delområdene med foreslått 40 prosent BYA på Tumyrhaugen og omkringliggende småhusområder. Selv uten stasjonsnære prosjekter vil dette etter deres vurdering gi en vesentlig fortetting. Samtidig vil antallet boliger i disse delområdene utgjøre en liten del av totalen i stasjonsområdet. Slik beboerne ser det, er ulempene for eksisterende bomiljø større enn gevinstene ved økt utnyttelse.
Beboergruppen mener derfor kommunen bør gå lenger i å justere planforslaget. De anbefaler at områdene med foreslått 40 prosent BYA i Utsiktsveien, Høgdaveien og Stjerneveien tas ut av planen, og at utnyttelsen i stedet justeres ned til faktisk nivå i dag. Kartleggingen kommunen selv har gjennomført viser et gjennomsnitt på rundt 22 prosent BYA, som etter deres syn bør legges til grunn i et bevaringsorientert prinsipp.
De understreker at en plan med bred aksept blant beboerne vil være en bedre og mer varig løsning, der hensyn til bevaring og bokvalitet er førende.
Store utslag av ulike BYA-nivåer
Kommunens egne beregninger viser at gjennomsnittlig BYA i småhusområdene i dag ligger på rundt 22 prosent. Analysen omfatter 20 utvalgte eksempeltomter og et overordnet overslag for alle 442 tomter i området.
Tallene illustrerer hvor stor betydning valget av maksimal BYA vil ha:
- Med maks BYA 20 prosent vil under halvparten av tomtene (186 av 442) i utgangspunktet kunne utvide med bod, tilbygg eller lignende.
- Ved maks BYA 25 prosent vil litt over halvparten (288 tomter) kunne bebygges mer.
- Ved maks BYA 30 prosent vil et stort flertall (374 tomter) ha potensial for ytterligere utbygging.
Kommunen vurderer nå hvilket nivå som best balanserer hensynet til fleksibilitet for grunneiere og bevaring av områdets karakter og grønne preg. Andre bestemmelser – som krav til terrengtilpasning, overvannshåndtering, bevaring av trær og uteoppholdsarealer – skal bidra til å sikre boligområdets kvaliteter også ved noe økt utnyttelse.
Samtidig understrekes det at summen av krav i planen – blant annet BYA, minste uteoppholdsareal (MUA) og tomtestørrelse – avgjør om tiltak kan godkjennes. For enkelte eiendommer kan dette innebære færre utviklingsmuligheter enn i dag. Minstekrav om 600 m² tomt ved deling og krav om at felles adkomst trekkes fra tomtegrunnlaget pekes på som viktige begrensninger.
Byggegrenser og dispensasjon
Den foreslåtte planen følger hovedregelen i plan- og bygningsloven om minst fire meters avstand til nabogrense. Det åpnes likevel for at mindre tiltak kan plasseres nærmere kommunal eller privat vei etter søknad, dersom blant annet siktforhold, snølagring og overvannshåndtering er ivaretatt. Tiltak nærmere enn fire meter fra nabogrense vil kreve dispensasjon, som vurderes individuelt etter lovens kriterier.
Interessegruppen ønsker at alle foreslåtte rekkehusområder tas ut av planen. Kommunen vurderer nå om enkelte av feltene bør justeres eller fjernes. Det er allerede foreslått å ta ut et planlagt barnehageområde i Høgdaveien.
Spørsmålet om refusjon ved utbygging ble også berørt. Kommunen presiserer at refusjonsregler er privatrettslige og ikke kan styres av reguleringsplan, men at nye lovhjemler for grunneierfinansiering av infrastruktur vurderes.
Mot andregangsbehandling til våren
Kommunen arbeider nå med å ferdigstille to områdeplaner med sikte på andregangsbehandling våren 2026. Endringer knyttet til rekkehusfelt, barnehageformål og utnyttelse vurderes fortløpende. Det pågår også dialog med Bane NOR om detaljene for utvikling av deres eiendom ved Nittedal stasjon.
Både kommune og innbyggere synes enige om én ting: Tidlig og tydelig dialog blir avgjørende for å lande en plan som gir rom for utvikling – uten å miste særpreget i småhusområdene rundt stasjonen.
