Striden om den tidligere naturbarnehagen i Stuaveien 136 tilspisser seg. I et omfattende innspill til kommunestyret hevder tiltakshaverne og deres rådgiver at kommunen legger feil juridiske og økonomiske vurderinger til grunn når eiendommens verdi skal fastsettes.
Saken gjelder den tidligere Sinoberveien naturbarnehage, som etter nedleggelsen har vært gjenstand for flere diskusjoner om fremtidig bruk. Etter en lang prosess fikk eierne tidligere i år dispensasjon til å søke om bruksendring av den eksisterende bygningsmassen til boligformål. Nå skal kommunen ta stilling til om tomten skal selges eller festes bort.
Kommunens eiendomsforetak har foreslått at arealet tilbys solgt til tiltakshaver til markedspris for boligareal. Dersom partene ikke blir enige, kan leieforholdet avvikles og området tilbakeføres til LNFR-formål (landbruk, natur, friluftsliv og reindrift).
Mener kommunen blander dispensasjon og planstatus
I innspillet, som er utarbeidet av Høgsaas AS på vegne av Ellen Sønsteby og Erik Mørch, rettes det sterk kritikk mot kommunens forståelse av plan- og bygningsregelverket. Rådgiverne mener kommunen feilaktig behandler eiendommen som en boligtomt, selv om den fortsatt ligger i et LNFR-område.
Ifølge innspillet endrer ikke en dispensasjon selve arealformålet i kommuneplanen. Dispensasjonen åpner kun for at det kan søkes om bruksendring av eksisterende bygg til bolig, mens tomten fortsatt har samme juridiske status som tidligere. En eventuell omregulering til boligformål må skje gjennom ordinære planprosesser og er ikke en etablert rettighet i dag, heter det.
– Kommunen har ingen mulighet til å endre arealformålet via en dispensasjonssøknad. Dette må gjøres gjennom planprosesser, skriver rådgiverne i sitt notat.
Uenig i påstand om stor verdiøkning
Kommunedirektøren har tidligere uttalt at dispensasjonen har medført en betydelig verdiøkning av eiendommen. Dette avvises i innspillet.
Rådgiverne peker på at det fortsatt ikke foreligger byggetillatelse for boligbruk, og at flere forhold må avklares før bygningen eventuelt kan tas i bruk som bolig. Blant temaene som må vurderes er blant annet vei, vann og avløp, støyforhold, flomfare og eventuelle miljøutfordringer.
De understreker også at dispensasjonen bare er gyldig i tre år, og at den derfor ikke kan likestilles med de varige rettighetene som følger av en regulert boligtomt.
Store forskjeller i verdsetting
Kommunen har anslått at tomten kan være verdt rundt 170.000 kroner dersom den vurderes som LNFR-areal, mens verdien kan stige til mellom 3 og 4 millioner kroner dersom den behandles som boligareal.
Dette er et av hovedpunktene i konflikten.
Innspillet argumenterer for at markedsverdien må baseres på tomtens faktiske og rettslige status i dag. Siden eiendommen fortsatt er avsatt til LNFR-formål, mener rådgiverne at kommunen ikke kan prise tomten som en ordinær boligtomt. De viser også til at bygningsmassen eies av tiltakshaverne, og at kommunen derfor i praksis kun selger selve grunnen på om lag 1.700 kvadratmeter.
Kommunens beregninger for en eventuell festeavtale møter også motstand.
I sine vurderinger har kommunen skissert en mulig årlig festeavgift på rundt 100.000 kroner dersom arealet behandles som boligformål. Dette omtales som «totalt useriøst» i innspillet. Rådgiverne hevder beløpet vil være i strid med tomtefestelovens regler om maksimal festeavgift.
Opp til kommunestyret
Når saken nå havner på kommunestyrets bord til endelig avslutning, setter Ellen Sønsteby og Erik Mørch sin lit til at kommunestyret vil skille tydelig mellom gjeldende planstatus og mulige fremtidige utviklingsmuligheter.
Etter parets syn, må verdifastsettelsen bygge på hva eiendommen faktisk er i dag, ikke på forventninger om fremtidige planendringer eller byggetillatelser. Rådgiverne mener derfor at kommunen risikerer å fatte vedtak på et feilaktig grunnlag dersom tomten behandles som en ordinær boligeiendom.
Les også
Kommunen vil selge tidligere barnehagetomt til de tidligere driverne
